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          貸款買房所采用的計息方式是什么?

            
          貸款買房所采用的計息方式為復利還是單利?  
          首先,在這里,小編先給出一個肯定的回答!貸款買房所采用的計息方式絕對是復利!  
          因為年利率在折算成月利率時,是沒有考慮折現率的。  
          其實經濟學意義上的單利非常少見。  
          對于貸款買房所采用的計息方式為復利的解釋如下:  
          房貸的計息周期是1個月,需要你將當期的本利兩清。  
          讓我們算一下每個月的房貸構成吧:  
          根據貸款計算器,月供為4017.81中,其中利息為3015.73元(650000*5.5675%/12),本金1002.09,剩余貸款本金648997.92,第二個月就是按照剩余的648997.92來計算利息。  
          這樣看來,利息是按照本金*利率的方式收取的,符合數學上的單利。  
          為什么說貸款買房所采用的計息方式為復利呢?道理很簡單,因為在計算月供時,月利率=年利率/12(這是國際慣例,因此不再展開)。  
          假設每年利息是12塊錢,每個月還1塊錢跟一年后一次性還12塊錢是不一樣的,提前歸還利息等于另外支付了利息的利息~  
          這樣說明可能好理解些:  
          你每個月還的利息依然還在計算利息喲~等于提前了11個月支付當月利息。  
          (雖然你第一個月還了4017.81元,但次月,只有1002.09元不再計收利息,另外的3015.73元,依然在按照月利率收取利息~)  
          原因為:單利的月利率不等于年利率/12!  
          “單利”其實是極特殊的情況,在實際應用中,是不常見的~所以,借款合同中,并沒有約定“單利計息”,所以也不存在違約一說。  
          關于房貸是貸款復利計算證明如下:  
          根據復利年金系數的公式,算出的復利現值系數是161.779557(((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12*(1+5.5675%/12)^300)),乘以月供4017.81后,現值為649999.5217元,與貸款額65萬一致!所以說,沒錯!貸款買房所采用的計息方式為復利!  
          根據其他的意見,我又計算了該筆貸款月供的復利年金終值系數,((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12)=648.6483534,乘以月供4017.81后,等于2606145.841元,而根據復利終值系數,65萬元,按照5.5675%/12的月利率計算復利,300期后的終值為:650000*(1+5.5675%/12)^300=2606147.758,兩者相符。  
          而且65萬元,按照5.5675%的年利率計算25年后的復利終值,是2518658.461,小于按月利率計算復利的終值,證明了,年利率/12算月利率本身就是復利~  
          上面的公式說明:假如,每個月都往銀行存4017.81,在25年后統一到期,每個月收取利息并將利息再次存入,假如月利率為5.5675%/12,25年后,這筆錢會變成260多萬。(這個利率很多短期理財產品都能達到)  
          以上的解釋,就可以很肯定的說,貸款買房所采用的計息方式為復利!另外,小編在這里對常見的還貸誤區,簡單答一下:  
          1、不管是等本還是等額,利息計算的方式都是剩余本金*當期利率,如果逾期未還,是按逾期金額(不是剩余本金)*罰息利率*罰息時間計收貸款罰息。所以,想少還利息,就得多還款!早還款!但是貸款就是因為手上錢不夠……能多還還不如少貸了……所以,要做好財務規劃!  
          2、銀行一開始利息“收得多”是因為貸款本金高!按照本金余額計息,一開始利息肯定很高!同樣期限的貸款,等本方式經常會壓得人喘不過氣!等本方式在在銀行業務規范里的描述是:對還款可能有風險的客戶,建議選擇等本、降低還款周期,加快還款!但是在實際操作中,為了符合收入還貸比(也即是收入超過月供的2倍),一般會推薦等額還款!這絕對是利人利己的!
          作者: 來源: 發布時間:2019-07-01 關注:
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